'논어'의 가르침을 되새겨야겠다. 자장(子張)이 스승 공자에게 여쭈었다. "무엇이 백성에게 은혜로우며, 또 낭비하지 않는 것입니까(何謂惠而不費)." 공자는 대답했다. "백성들이 이롭게 여기는 것을 근거로 그들의 이익을 얻을 수 있는 일로 인도하는 바, 이것이 백성에게 은혜롭되 낭비하지 않는 것이 아니겠는가(因民之所利而利之 斯不亦惠而不費乎).“

서울‧수도권 집값 비정상적으로 고가 상승

정치권과 당국의 깨인 시각이 요청된다. 부동산 경기는 건설업, 이삿짐센터, 인테리어업은 물론 가계부채와 내수 소비에도 직접적인 영향을 미친다. 미국을 비롯한 주요 선진국이 집값을 띄워 경기회복의 불쏘시개로 삼는 이유가 여기에 있다.

문제는 우리나라의 경우 서울‧수도권 집값이 비정상적으로 고가로서 상승추세라는 사실이다. 물론 투기세력의 다주택 보유도 원인이지만 공급 부족도 큰 이유다. 2026년 초 기준, 부동산 시장은 서울 및 수도권의 상승세와 달리 지방은 하락세가 지속되는 극심한 양극화를 보이고 있다. 생활 기반 시설의 수도권 집중, 인구 감소, 미분양 적체로 인해 지방 핵심 지역(대구 수성구 등)을 제외하고는 매수 심리가 크게 위축되어 있다. 일자리, 교통, 교육 인프라가 수도권으로 집중되면서 수요가 이탈하고, 지방 내 미분양 물량이 해소되지 않아 매수 심리가 고사 위기다.

이재명 대통령이 연일 집값 정상화를 위해 강조하고 있다. 서울 수도권 다주택자를 향해 ‘집을 팔라’는 메시지를 쏟아냈다. 부동산 투기를 엄단해 천정부지로 뛴 집값을 기필코 안정시키겠다는 의지를 내비친 것이다. 하지만 서울 중심의 수도권 다주택자들은 “토지거래허가구역 지정 때문에 팔고 싶어도 못 판다”고 하소연한다.

토허 구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 아파트를 매매할 때 관할 구청장의 허가가 필요하고, 실거주 목적 외 매매가 사실상 불가능해진다. 갭투자 같은 간접적 수익을 노리는 행위는 봉쇄되고, 실수요자 중심의 거래만 가능하게 되는 구조이다. 해당 정책의 목적은 명확하다. 부동산 시장의 안정화와 투기 수요 억제다.

이처럼 서울 전역과 경기 지역 일부가 토허 구역으로 지정되면서 매도 조건이 까다로워진 건 맞다. 이에 갭투자, 즉 전세 낀 주택 매수가 불가능하다는 점이 다주택자의 매도를 어렵게 하고 있다. 매수자는 4개월 이내에 입주해야 하고 2년을 실거주해야 한다. 대통령의 촉구대로 5월 9일 이전에 집을 팔려면 이 기간 내에 전·월세 계약이 만료돼 세입자가 퇴거해야 한다.

부동산 시장에서 규제의 효과는 단순한 선형 함수가 아니다. 심리, 기대, 정책 피로도 등 수많은 변수들이 결합해 복합적으로 작용한다. 해제가 촉진한 기대심리, 다시 도입된 규제가 불러온 불안 심리, 그리고 그로 인한 가격 반등 가능성까지 상기시킨다.

앞으로의 정책은 이 같은 시장 반응을 정밀하게 분석하고, 반복되는 규제와 해제의 사이클을 벗어날 수 있는 중장기 전략에 초점을 맞출 필요가 있다. 제도의 본래 목적과 시장의 작동 원리를 모두 이해하고 조율하는 지혜가 필요한 때이다. 이제는 규제 그 자체보다는 규제의 맥락과 시기, 방식에 대한 세밀한 접근이 필요하다.

지역균형 발전 꾀해야 수도권 쏠림 막아

정부가 다주택자의 매도를 촉구하는 이유는 분명하다. 집값을 내려서 팔라는 의미다. 이 대통령이 원하는 방향도 ‘집값 안정’이다. 물론 토허제와 대출 규제를 풀면 다주택자가 집을 더 수월하게 팔 수 있는 환경은 조성된다. 하지만 그러면 다시 갭투자가 활성화되는 악순환이 일어날 수 있다. 이런 배경에서 강남 3구, 마용성(마포·용산·성동), 분당·판교 등 수요가 몰리는 ‘상급지’를 제외한 지역을 대상으로 한시적인 규제 완화를 검토하는 것이 효과적이라고 할 수 있다. 집을 팔 수 있는 숨통을 열어주면서 부동산값이 안정화되도록 당국은 긍정적으로 검토하길 바란다.

한심한 건 여권과 제1야당 간 부동산 정책 공방을 바라보는 국민은 안타깝다. 부동산 정책은 정파 간 논쟁이 아닌 가장 민감한 민생 과제 중 하나이기에 여야 간 사전 조율을 하고 국민 앞에 발표하면 좋겠다는 생각이다. 대전제는 지역균형 발전을 꾀해야 수도권 쏠림의 해법도 마련할 수 있다는 사실이다.